第三四半期の利益減少負債率は不動産の上昇に向かって「普通の業界」ですか？

「『白銀時代』では、土地配当、金融配当が次第になくなり、管理配当が盛んになり、不動産業は国民経済の中の一つの一般的な業種に復帰する」これは万科グループの会長郁亮が数日前に表明したものです。大成り行きを説明していますが、新冠の疫病状況とコントロールの常態化の影響で、不動産業界の各指標は以前の高成長から、急速に常態に「回帰」しています。

最近、上場企業は3四半期の新聞を発表しています。今年の第3四半期は、売上高が鈍化し、利益が下落し、負債が上昇して業界の普遍的な現象になりました。

業績は長年安定しており、業界の手本とされる万科で、第3四半期の営業収入は951.4億元で、前年同期比12.5%伸びた。帰省先の純利益は73.6億元で、14.9%伸びた。しかし、昨年同期の20.8%と31.6%に比べ、この2つの指標の伸びは明らかに鈍化している。同時期に、万科不動産開発及び関連業務の決済粗利率は22.9%で、同4.7%下落した。

新型肺炎の流行がもたらした「ブラックスワン」事件を考慮して、上場住宅企業の業績が鈍化していることは、従業員に意外と感じさせていません。しかし、8月末には、「三つの赤い糸」に代表される不動産金融慎重管理政策が導入され、不動産企業は販売と返済の加速、負債の低減、運営効率の向上など多くの面で調整を行わざるを得なくなりました。

これは不動産産業が高負債と高成長に別れを告げ、健康、平穏、薄利の「普通の業界」に復帰することを意味しているようです。

今年の第3四半期は、売上高が鈍化し、利益が下落し、負債が不動産業界の普遍的な現象となった。視覚中国

疫病の「牽引」

販売の回復に努めていますが、不動産企業に対する疫病の影響は、依然として各方面に現れています。

華創証券の統計によると、今年第3四半期において、不動産プレート全体の売上高は前年同期比5.7%伸び、成長率は2019年通年比13.4%下落した。このうち、これまでの成長速度が比較的速い第二線不動産企業は、18.9%の下落幅を示しています。

利益については、第3四半期において、不動産プレートの純利益規模は同16.8%下落した。2019年通年の伸びより21.7%増の38.5ポイント低下した。

企業が発表した第3四半期報を見ると、新冠の疫病は工事と竣工の進捗に影響し、不動産決算の利潤が低下し、業績の伸び率が低下する要因となっている。また、「三費」の増加も、収入と利益に影響を与える要因の一つです。今年の第3四半期の不動産プレート全体の3つの費用率は11.8%で、2019年より1.5ポイント増えました。

聞くところによると、不動産企業の決算期間は通常販売期間の一年半から二年の間に遅れています。企業が2018年に取得した土地のコストが高いため、疫病の影響で竣工の進捗状況に影響して、不動産企業の今年の収入と利益の表現は去年に及ばないです。

華創証券の統計によると、今年の第3四半期までに、不動産プレート全体の粗利益率は30.3%で、2019年の通年より3.9ポイント下がっています。その中で、第一線の不動産企業の粗利率は33.9%で、第二線の不動産企業の粗利率は26.1%で、第三線の不動産企業の粗利率は28.7%です。

「第一線の不動産企業の粗利率が比較的高いのは、その土地の所有パターンが多様で、コスト管理能力が強いからである。第三線の不動産企業の粗利利率の中では、主に買いだめモードをとることが多く、土地のコストが相対的に低いからである。第二線の不動産企業はその拡張意欲が強いため、利潤率と規模拡大の間でより多く後者に傾いているので、売上粗利率は相対的に低い。」同機構によると。

同じ時期に、不動産プレート全体の正味金利は7.8%で、2019年より1.7%下落しました。

負債については、今年の第3四半期末までに、不動産プレート全体の資産負債率は79.3%で、昨年末より0.6%増加しました。純負債率は86.2%で、2019年末より4.7ポイント増えた。その中で、債務危機に陥った泰禾を除いて、金融街、中国の幸福の純負債率はすべて190%以上で、緑地の純負債率は183%で、初めて170%に達しました。

負債率の上昇は、同じように疫病による決算の遅れと関係があります。一方、上半期以来の融資環境が緩和されたため、多くの不動産企業が積極的に拡大し、同様に負債率が上昇している。

足かせをつけて踊る

販売に対する疫病の影響は同じですが、今年の第二四半期からは、ルートの回復と信用政策の緩和に伴って、不動産企業の販売も急速に回復しました。今年8月までに、全国のマンションの売上高は去年の同じ時期を超えました。

9月以来、多くの不動産企業が伝統的な「金九銀十」に対して販促を行っており、プッシュ・アップ、価格低減などの措置の推進を含め、販売規模はさらに上昇している。

易居克而瑞の統計によると、今年1-10月、百強の不動産企業の全口径販売金額は9.9兆元の人民元に達し、同9.0%伸びた。権益口径販売金額は7.2兆人民元で、同7.5%伸びた。

しかし、不動産企業の年間販売目標からはまだ遠いです。多くの不動産企業の販売目標は去年の基礎の上である程度昇格させたので、10月末までに、大部分の企業の完成率は70%ぐらいしかなくて、このレベルは明らかに往年より低いです。つまり、四半期の不動産企業の販売圧力は依然として小さくないです。

一方、今年8月末には、監督層が「三つの赤い糸」を主とする融資管理政策を打ち出し、不動産融資の管理については、具体的には、前受金を除いた資産負債率は70%以上、純負債率は100%以上、現金短期債は1倍以下である。住宅企業の「踏みつけ」状況によって、「赤、橙、黄、緑」の四つの段階に分けて、差別化債務規模管理を実施する。

上海易居研究院シンクタンクセンター総監は21世紀の経済報道に対し、負債を減少させ、キャッシュフローを補充することは「三つの赤い糸」の要求であると述べました。販売目標から見ても、融資監督の観点から見ても、マーケティング力を高めるのは、不動産企業の将来の重要な選択です。

しかし、10月に入ると、不動産市場は冷え込みの兆しが見えてきました。「各地域の市場は温度を下げるという特徴があります。長江デルタ地域の市場を見ていると情緒が再起し、成約はほぼ全面的に下落します。」易居克而瑞氏は、四半期の不動産企業の業績ラストスパートは「手かせ足かせをはめて踊る」に近いと指摘しています。

今年通年で、不動産企業の販売任務の完成状況は例年に及ばないかもしれません。販売目標を達成するのはかなり難しい企業があります。

長い目で見れば、「三つの赤い糸」は業界にもっと深く影響します。最近、旭輝ホールディングス取締役会長の林中氏は公開演説の中で、この政策は少なくとも今後5～10年に影響を与えると述べました。住宅企業は成長速度の減速、分化の激化、利潤の下落などの情況に直面して、高効率と高回転は企業の主要な生存の道です。